זינוק בהתחלות בנייה של דירות קטנות

מנתוני הלמ"ס שניתחה חברת אלדר שיווק עולה, כי חל זינוק בהתחלות הבנייה של דירות קטנות, בנות שניים ושלושה חדרים, במחצית 2019.

פרויקט אייס בתל אביב. כ-40% מהדירות הן קטנות. הדמיה: viewpoint

לפי הנתונים, 17% מסך כל התחלות הבנייה היו של דירות קטנות. לצורך השוואה, במהלך כל שנת 2018 שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות מסך כל התחלות הבנייה, עמד על 12% בלבד.

מבדיקת הנתונים עולה, כי לאורך ארבע השנים האחרונות ניכרת עלייה במגמה של בניית דירות קטנות, לעומת ירידה בהתחלות בנייה של דירות גדולות בנות ארבעה חדרים. לדוגמה, במהלך שנת 2017 שיעור התחלות הבנייה של דירות גדולות עמד על 41%, במהלך 2018 ירד ל-39% מסך כל התחלות הבנייה, ובמחצית 2019 עמד על 37%. בהתאם לנתונים, במהלך מחצית 2019, תל אביב היא העיר בה מספר התחלות הבנייה של דירות עד שלושה חדרים הוא הגבוה ביותר, ועומד על 1,204 דירות. קריית גת ממוקמת מיד אחריה עם 591 דירות, הרצליה עם 283 דירות, אור עקיבא עם התחלות בנייה של 251 דירות בנות שלושה חדרים, וירושלים עם 241 דירות בנות שניים ושלושה חדרים.

דירות בהתחדשות עירונית מהוות 18% מהתחלות הבנייה

על פי נתוני הלמ"ס אותם ניתחה חברת מכלול, המתמחה במימון לפרויקטים של התחדשות עירונית, עולה כי בתקופה שבין יולי 2018 ליוני 2019 נבנו 9,251 דירות במסגרת התחדשות עירונית, לעומת 8,097 יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בעלייה של כ- 14%.
בחינת שיעורי התחלות הבנייה של התחדשות עירונית לפי מחוזות, מדגישה את הפערים בין המרכז לפריפריה. מהנתונים עולה, כי 39% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, 17% במחוז המרכז, 15% בחיפה, לעומת 4% בלבד בדרום ושיעור אפסי במחוז הצפון.

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית מכלול: "כל נושא ההתחדשות העירונית חוטא לקיומו ללא בנייה בפריפריה. אחת מהמטרות החשובות של התמ"א הוא חיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה ובמיוחד באזור הצפון והדרום, שם הוא הכרחי גם מבחינה ביטחונית. יש לתת את הדעת גם לקושי הקיים היום לקבל היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, לאור מדיניות ראשי הערים, והחשש הוא שללא התערבות ממשלתית וקידום הנושא, נראה ירידה בהתחלות הבנייה גם באזור המרכז". לדבריה, בשל ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה, ברור מדוע על פי המתווה הנוכחי לא כדאי ליזם לבצע התחדשות בפריפריה: "ניתן וחשוב באמצעות מגוון תמורות מפצות, לעודד יזמים לבצע התחדשות עירונית גם בפריפריה".

מתן היתרי בנייה במחצית הראשונה של 2019

מניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע על ידי משרד השמאות ישראל יעקב עולה, כי סך כל היתרי הבנייה שניתנו ברחבי הארץ במחצית 2019 עומד על 25,524 דירות לעומת 53,887 בכל שנת 2018.
תל אביב נמצאת בראש רשימת הערים עם מספר היתרי הבנייה הגבוה ביותר במחצית הראשונה של השנה, אשר עמד על כ-2,600 היתרים לעומת 3,759 היתרים בכל השנה שעברה.
העיר חריש ממוקמת במקום השני מבחינת מספר היתרי בנייה, כאשר היא זוכה לקפיצה משמעותית לעומת אשתקד. במחצית הראשונה של השנה קיבלה חריש 1,357 היתרי בנייה לעומת 893 היתרים שקיבלה במהלך כל השנה הקודמת.
במקום השלישי מדורגת ירושלים, עם היתרים ל-1,330 דירות, ובמקום הרביעי באר שבע עם היתרים ל-1,307 דירות לעומת 2,082 בכל השנה שעברה.
עיר נוספת הבולטת בזינוק בהיתרי הבנייה היא אור עקיבא, עם היתרי בנייה ל-927 דירות במחצית הראשונה של 2019, לעומת ארבעה היתרים בלבד בכל השנה שעברה.
צניחה בהתחלות הבנייה ניתן לראות בעיר רמת גן, כאשר במחצית הראשונה של השנה ניתנו היתרים ל-468 יחידות דיור בלבד לעומת כ-2,000 דירות בכל השנה שעברה.
זינוק דרמטי במתן היתרי הבנייה בולט ביהודה ושומרון: במחצית הראשונה של 2019 ניתנו 1,048 היתרי בנייה לדירות חדשות ביישובי יהודה ושומרון (יישובים המונים פחות מאלף תושבים), לעומת 1,119 היתרים בכל השנה שעברה.

הבנייה ביפו ובדרום הקפיצה את התחלות הבנייה בתל אביב

העיר תל אביב מובילה במספר התחלות הבנייה בישראל. בתקופה שבין יולי 2018 ליוני 2019 החלה בנייתן של 4,700 דירות חדשות, זינוק של 56% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בדיקה שנערכה בלשכת שמאי מקרקעין בחנה את התחלות הבנייה לפי רובעים בעיר.
הבדיקה מגלה כי ברובע 7 בדרום העיר, הכולל בעיקר את שטח העיר יפו על כל שכונותיה ואת אזור נווה עופר ואבו כביר, נרשמו הכי הרבה התחלות בנייה במחצית הראשונה של 2019 והחלו להבנות בה 770 דירות חדשות, בהשוואה ל-81 דירות בלבד בכל שנת 2018.
גם יפו עוברת מהפך הכולל שידרוג תשתיות והקמת אלפי יח"ד. כך לדוגמא, צמח המרמן וקרסו נדל"ן החלו בשנה האחרונה לבנות את החלק החדש במתחם אנדרומדה, הכולל 55 דירות יוקרה בסמוך לנמל יפו בהשקעה של 250 מיליון שקל.

פרויקט של יוסי אברהמי בדרום תל אביב (הדמיה)

רובעים 3 ו-4 מציגים זינוק בהתחלות הבנייה. במחצית הראשונה של 2019 החלו להבנות ברובע 4 321 דירות חדשות, בהשוואה ל-89 דירות בלבד בכל שנת 2018, וברובע 3 החלה בנייתן של 150 דירות במחצית 2019 לעומת 130 דירות בכל 2018.
הרובעים שרשמו את הצניחה המשמעותית ביותר במספר התחלות הבנייה הם: רובע 1 הכולל את כל השכונות שמצפון לנחל הירקון וממערב לנתיבי איילון, רובע 2 הכולל את כל השכונות שמצפון לנחל הירקון וממזרח לנתיבי איילון, ורובע 6 הכולל את אזור הקריה ושרונה, שנהנה בשנים האחרונות מתנופת הבנייה במתחם השוק הסיטונאי.