הצגת תפריט 
בעקבות תוכניות הרכבת הקלה - הפקעת מגרשים על התוואי
משרד התחבורה הודיע בזמנו על הפקעות מקרקעין לצורך הקמה של הקו הסגול והקו הירוק של הרכבת הקלה בתל אביב. עקב כך מופקעות קרקעותיהם של אלפי בעלי נכסים לאורך התוואי.
להפקיע את ההפקעה
מה קורה כאשר רשויות מפקיעות שטחים, ומה באשר לזכויות על המגרשים שהופקעו? האם הן נגרעות עקב שינוי של גודל המגרש?
עם קבלת ההודעה על הפקעה, מומלץ לבדוק, בסיוע ייעוץ משפטי, אם נפל פגם בחוקיות ההפקעה, ואם כן, לבדוק אם יש מקום לפעול נגדה. למשל, במקרה שלא נשלחו הודעות אישיות על ההפקעה, אפשר להגיש עתירה לבית המשפט לביטולה. אם הבדיקה המשפטית אינה מגלה שנפלו פגמים בהפקעה באופן המצדיק את ביטולה, יש לפנות לגורם מקצועי נוסף - שמאי מקרקעין, לצורך אומדן השווי המגיע עקב הפקעת הקרקע.
כאשר הפקעה נעשית מכוח תוכנית, אפשר להגיש התנגדות (וככל שמדובר בתוכנית לתשתית לאומית, אפשר להגיש השגה) כדי למזער את ה"נזק" ולהקטין את הפגיעה כבר בשלב ההשגות לציבור ובטרם אושרה התוכנית.
אם התוכנית כבר אושרה, יש להגיש לוועדה המקומית תביעת ירידת ערך בגין שינוי ייעוד הקרקע למטרה ציבורית בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. תביעת הפקעה (בגין נטילת הקרקע) יש להגיש בתוך שבע שנים לכל המאוחר מהמועד שבו תפסה הרשות חזקה במקרקעין. אם הרשות מציעה פיצוי, אפשר להגיש השגה לוועדת הפיצויים בתוך 90 ימים.
כאשר תוכנית להרחבת כביש קודמת לצו ההפקעה, חשוב מאוד להגיש תביעה בגין ירידת ערך בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. לאחר מכן התביעה מתיישנת, והאפשרות לקבל אישור משר הפנים לארכת מועד ההגשה של התביעה, נדירה למדי.
במסגרת תביעות פיצויים, יש למצוא ביטוי לאיון זכויות בנייה עקב שינוי גודל המגרש לנוכח תוואי הרכבת הקלה. לדוגמה, אם במגרש של 500 מ"ר יש שטח בנייה מינימלי לפי התוכניות החלות באזור והוחלט להפקיע 150 מ"ר, בעקבות ההפקעה מצטמצם שטח המגרש ל-350 מ"ר. המגרש קטן יותר באופן שמונע את האפשרות לבנות עליו. במצב כזה ישנה פגיעה אקוטית, והרשות תצטרך לשפות על כך באמצעות ניהול הליכים. בטרם ניהול הליכים מוטב לנהל משא ומתן עם הרשות, שאף תעניק תמריצים אם לא ינוהלו הליכים.
חניות אבודות
ומה אפשר לעשות לגבי חניות? החניה אבדה לתמיד? האם יהיה פיצוי לפי 197 או פיצוי אחר?
תוכניות הרכבת הקלה (תת"ל) שאושרו בשנים האחרונות בגוש דן בכלל ובתל אביב בפרט, מבטלות חלק מהנתיבים ברחובות שבהם עוברת הרכבת הקלה מעל הקרקע. לפיכך בחלק מהרחובות שבהם תעבור הרכבת הקלה, לא תתאפשר גישה לחניונים בשטח המגרש באמצעות רכב פרטי.
במקרים כאלה, מזור בעל הקרקע הוא לרוב בדרך של תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עקב התוכנית, בתוך שלוש שנים ממועד אישור התת"ל, וכן תביעת פיצוי הפקעה או הגשת השגות לוועדת הפיצויים על סכום שהוצע לוועדת פיצויים. בטרם ניהול הליכים משפטיים, אפשר לנהל משא ומתן עם נת"ע והוועדה המקומית לקבלת פיצוי ראוי.
שלמרות שהתת"ל סימנה חניות שצפויות להיחסם בגלל הקמת הרכבת הקלה, באפשרותה לחסום חניות נוספות משיקולי בטיחות תנועה ותפעול הרכבת הקלה, ככל שיידרשו עקב התוויית המסילה של הרכבת הקלה. זאת בכפוף לפרסום ולמתן זכות להגיש הערות בשל החסימה האמורה, שכן התוכנית המקורית לא הראתה חסימה כלשהי. במצב כזה, אם קרקע נמצאת בסמיכות לרכבת הקלה ובעליה בודק את התת"ל ורואה כי חנייתו לא חסומה עקב כך, עליו לדעת שאין זה סופי, וייתכן שהוא חשוף לחסימת חנייתו. במקרה כזה הוא בהכרח יקבל הודעה ויוכל להתנגד לה.
לא אחת קיימים פערי שווי בעניין חסימת חניות. הטיעון הוא שאפשר היה להקים חניות אלמלא באה לעולם תת"ל. בעקבות העברת התוואי אוינה אפשרות זאת. במקרה כזה יהיה צריך לפצות על איון האפשרות הזאת.
במקרים שבהם מבוקש היתר בנייה שבמסגרתו אי אפשר להקים חניות במגרש, רשאית ועדה מקומית לדרוש כנגד שווי החניות תשלום "קרן חניה" ציבורית כדי לאפשר לרשות המקומית להקים באמצעות הקרן חניונים ציבוריים סמוך לנכס. אלא שבמסמך מדיניות שהוציאה עיריית תל אביב לאחרונה, הוחלט לבטל את הדרישה מבעלי מגרשים שהגישה לחניות שלהם חסומה על ידי הרכבת הקלה. מדובר במקטעים מסוימים ברחובות בן יהודה, ארלוזורוב, אבן גבירול, אלנבי, העלייה, לוינסקי ודרך ההגנה.
עסקים על התוואי
אשר לחנויות ולבתי עסק הנמצאים על ציר הרכבת הקלה בתקופת העבודות, מדובר במצב בעייתי. בעקבות העבודות הזמניות נחסמת הגישה לחנויות ולבתי עסק המצויים על תוואי הרכבת הקלה. הליכים משפטיים שנוהלו על כך לא הובילו למרבה הצער לתשלומי פיצוי של נכסים גובלים. אלא שבחלק מההליכים הודיעה המדינה כי גיבשה מנגנון סיוע לעסקים בסביבות התחנות של הרכבת הקלה שמתקיימות בהן עבודות תשתית, מעין "קרן ייעודית למתן סיוע" אשר תאפשר לעסקים העומדים בקריטריונים שייקבעו לקבל השתתפות כספית בגין הוצאות המוטלות עליהם בעקבות עבודות התשתית. במסלול הסיוע צפויים להיכלל סיוע בשיפוץ הנכס, סיוע בהובלה למיקום חדש לנכס, השתתפות בעלויות משלוחים וסיוע בשילוט ובפרסום.
הכותבת היא ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן
עמכם הסליחה
